目前时间节点又到了一年一度的企业年报披露期，根据A股上市公司2025年年报及2026年初披露的业绩预告数据，70%房企出现亏损，且数据甚至略高于此比例。
亏损数据
1、亏损面巨大
据统计，在已披露2025年业绩预告的A股涉房企业中，有超过70%的企业预告净利润亏损。目前已有74家上市公司披露业绩，合计预亏逾2400亿元；另一项统计显示72家企业中53家预亏，占比超过73%，归母净利润总亏损额预计达1471亿元。
亏损比例：在已发布2025年业绩预告或快报的77家A股上市房企中，有57家预计亏损，占比高达74%。
2、亏损额惊人
这57家房企合计预亏金额约2082亿-2094亿元人民币。亏损不仅是中小房企的专利，头部企业也未能幸免。例如，万科预计亏损约820亿元，刷新了A股房企亏损纪录；此外还有4家房企亏损超百亿元。
房企亏损不仅范围广，而且额度巨大。仅亏损额最高的前10家房企，其合计预亏就约占全部预告亏损规模的八成以上。其中，万科预亏约820亿元，华夏幸福、绿地控股、华侨城、金地集团等老牌房企也均录得数十亿至上百亿的巨额亏损。
亏损原因
造成房企普遍巨额亏损的原因是多方面的，主要包括以下几个方面：
1、历史高地价项目拖累
当前结算的项目多是2023-2024年市场高点时获取的高地价项目，与当下的市场环境完全不匹配，销售价格受市场下行影响，导致项目结算毛利大幅下降。有些项目现在的售价甚至赶不上当初的拿地成本，从根源上就注定了亏损。
2、销量大幅下滑，房价持续下降
统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%。虽然降幅比2024年有所收窄，但整体市场仍处于下行态势，销量极度低迷，许多城市的楼市成交几乎处于有价无市状态，房企回款缓慢，亏损风险随之增大。
与此同时，新房价格普遍走低，2025年市场上虽涌现出不少第四代住宅，核心城市的这类房源销量不错，部分还出现小幅涨价，但这并不能改变整体新房价格下行的趋势。
3、资产减值计提
由于房价调整和销售去化压力，房企对存货等资产计提了大量的减值准备。据统计，2025年上半年板块房企合计计提资产及信用减值就达712亿元。
4、债务压力居高不下
大部分房企存量债务尚未出清，高额利息不断吞噬利润，不少企业只能靠借新还旧维持运转，陷入恶性循环。
5、财务费用高企
部分出险房企债务存量较大，即使进行债务重组，利息费用仍然居高不下，侵蚀了大部分利润。
原因各不相同
1、资产减值计提
许多房企的巨额亏损并非因为现金流完全断裂，而是出于会计准则要求，对存货（土地、在建项目）进行了大幅度的资产减值计提。这是一种“财务洗澡”行为，旨在出清历史包袱，虽导致账面巨亏，但不一定代表即刻破产。
2、重整收益扭亏
部分房企（如金科股份）通过完成破产重整，获得了巨额的债务重整收益（非经常性损益），从而在账面上实现扭亏为盈，尽管其主营业务（扣非净利润）可能仍在亏损。这说明“破产重组”本身也是企业求生的一种手段，而非终点。
房企大幅亏损预示着行业分化和格局重塑
一、行业分化加剧
企业类型 代表企业 2025年表现 关键特征
央国企 保利发展、中海地产、华润置地 4家销售额超2000亿元，保利盈利10.26亿元（同比-79%） 凭借融资优势与“保交楼”政策支持，维持销售与拿地节奏，成为行业压舱石
出险民企 碧桂园、融创、华夏幸福 销售规模萎缩，债务展期频发 依赖前期土储支撑交付，部分企业进入实质性债务重组，如华夏幸福2025年债务重组收益未覆盖经营性亏损
转型样本 金科股份 账面盈利300–350亿元，但扣非净利润亏损超290亿元 通过破产重整实现“账面扭亏”，战略转向轻资产代建，为行业提供“出险重生”路径
二、行业格局重塑
中国千亿级房企数量已从高峰期的数十家，锐减至2025年的4-11家（不同统计口径略有差异，但均显示大幅减少）。行业正在从“高杠杆、高周转”模式向“低杠杆、重运营”模式转型，目前的亏损潮是行业去泡沫、去杠杆带来的必然阵痛。
三、破产重组进入倒计时
2025年报呈现出的70%+亏损率，标志着中国房地产行业进入了深度的市场化出清阶段。房企这一现状也符合市场预期，标普已将万科、正兴隆等企业下调至“选择性违约”评级，反映其债务偿付能力实质性恶化。
2025年全国房企新开工面积同比下降20.4%，施工面积下降10%，显示行业正主动收缩规模，进入“去杠杆、保生存”阶段。中指研究院指出，市场有望在“十五五”中后期完成筑底，当前是结构性出清的加速期，而非系统性崩溃。
1、优胜劣汰加速
缺乏核心竞争力、高杠杆激进扩张的企业（无论大小）正被快速淘汰。
2、重组常态化
事实上，破产重组已经成为许多房企“活下来”的唯一路径（如恒大、碧桂园等巨头已进入债务重组进程）。
头部房企主动化债：截至2026年初，已有43家出险上市房企启动债务重组，其中18家公布境外重组方案，化债规模约1.84万亿元。碧桂园、融创中国等企业境内外重组方案陆续获批，进入落实阶段。
司法重整保障“保交楼”：金科股份通过全国首例大型房企协同重整，化解1470亿元债务危机，并完成31.67万套房屋交付，交房进度达98.5%。这表明司法手段正有效平衡债权人、购房人与企业重生之间的关系。
项目公司破产实现风险隔离：碧桂园、佳兆业等企业旗下多家项目子公司进入破产程序，但多为尾盘项目，且已完成交付，属于“保主体、放项目”的法治化处置策略，避免风险向集团传导。
3、新平衡建立
行业规模将大幅收缩，未来能存活下来的将是财务稳健、运营能力强的“非富即贵”者。
因此，这不仅是“破产重组的倒计时”，更是行业新旧模式转换的决胜期。对于投资者和观察者而言，关注点应从“谁会倒下”转向“谁能通过重组重生”以及“行业新模式如何建立”。
未来展望
一、房企从“化债”走向“造血”，当前行业主要任务已从“输血”转向“自救”
1、政策协同：金融支持与“保交楼”专项借款助力项目复工，形成“化债—交付—销售”正向循环。
政府通过“收储转保障房”“优化限购”“降低房贷成本”等措施托底市场，2025年12月国房景气指数回升至91.45，显示预期边际改善。
2、企业转型：轻资产运营、存量资产盘活、多元化收入结构成为生存关键。金科已将重心转向轻资产运营，华润置地、龙湖等则依托商业、物业等业务增强现金流韧性。
专家观点认为，行业正从“高杠杆扩张”转向“品质与服务驱动”，交付力、产品力成为新竞争核心，中海、新希望等企业通过“提前交付”“全周期服务”重塑客户信任。
二、虽然房地产业不会“集体破产”，但低效、高负债、无产品力的企业将加速退出
未来行业发展趋势已十分明朗：
1、2025年TOP10房企拿地金额占全行业54.6%，资源进一步向头部国央企集中；
2、代建、城市更新、存量运营等轻资产模式成为民企转型主路径，绿城管理2025年新签货值3535万平方米领跑行业；
3、市场将进入“规模收缩、结构优化、品质突围”的新周期，2026年销售降幅有望收窄，但盈利恢复仍需3–5年。
总体来看，2025年超七成的房企出现亏损，是房地产行业告别过去高杠杆、高周转模式，经历深度调整阵痛期的必然结果。
这一趋势意味着大多数房企都将面临生存大考，优胜劣汰的节奏正在加快，债务重组也在大规模推进、随着风险有序释放，部分优质企业将在经营和财务指标上率先企稳。
目前所有房企面临的是一场 “行业大洗牌”而非“全线崩溃” ，市场正从过去的规模扩张转向高质量发展，整个行业破产重组完成后，一个更健康、更稳定的房地产新发展模式，将会在阵痛中逐步构建。
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